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好玩的大乐赌博安全吗|房企激进拿地后 境内融资将再度收紧

2020-01-11 16:57:05 来源:糜镇门户网站

好玩的大乐赌博安全吗|房企激进拿地后 境内融资将再度收紧

好玩的大乐赌博安全吗,今年以来的土地市场升温,引起了监管层注意。

记者 | 吴波

房地产行业融资经过一轮短暂放松后,又将会有所收紧了。

5月31日,市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。 当日晚间,21世纪经济报道表示,从数位接近金融监管的人士处获悉,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

界面新闻近日也从多方获悉,上周住建部曾联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

这意味着,此轮融资收紧可能并不仅限于某几家房企。一位负责融资的开发商人士也表示,这次收紧地产行业融资暂未出台具体措施,主要是“窗口指导”,而“点名必然有收缩的传导效应”。

收紧房地产行业融资并不仅限于上述“窗口指导”,稍早前的5月17日,银保监会也出台了相关政策。银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》(以下简称“通知”),对房地产行业融资提出具体要求,尤其体现在前端融资方面。

在房地产领域,上述《通知》对银行机构提出五点融资要求:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

自去年以来,相关政策就要求商业银行不能有资金介入房企拿地前端融资领域。目前商业银行的房地产融资业务主要是房地产开发贷款。但在银行融资收紧的情况下,信托在前端融资的业务则展现出优势。

因此《通知》也对信托领域前端融资做了严格管控,具体为:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

上述负责融资的开发商人士称,这一政策对于房地产融资影响需要细分来看,对本身前端融资较少,正在收缩前端融资或收缩非银融资的企业影响小。“它是针对前融(前端融资)的、正常项目是可以做的。如果是依靠前端融资拿地取得发展的企业,就会受到掣肘。如果本身就要调结构,减少非银融资结构的,影响较小。”

尽管融资收紧主要影响开发商的境内再融资,但标普却指出,房企近期发债筹资虽然能改善流动性,但也提升了未来再融资风险,2021年境外债券到期规模将达逾400亿美元新高。虽然不太可能出现2015年那样的境内发债高潮,但非标债权融资再度涌现。

标普引用的用益信托网的资料显示,房地产新增信托融资贷款的年化利率在今年已达到高峰,超过8.5%。

左手融资,右手拿地,这一进一出是开发商商业模式的关键。在房地产行业,钱和地相互影响甚密,融资宽松也会在一定程度上影响土地市场的冷热。

标普在报告中称,去年很多受评开发商在融资环境趋紧状况下减少土地收购支出金额。2018年主要受评开发商的购地支出金额平均下降32%;从现金流角度看,2018年开发商购地支出占合同销售的平均比例降至近六年来的低点,只有23%。

但2019年以来,随着土地拍卖竞争加剧,土地市场自3月后逐渐回暖,热度超出预期,或许也和融资放松有一定关系。

华泰金融控股(香港)有限公司在一份研究报告中表示,开发商对地块的激烈竞争已经引起了监管层注意,开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。

华泰金融控股(香港)有限公司监控下的300城平均土拍溢价4月同比增长了28%,5月小幅回落至23;相比之下,今年前两月的数据仅为10%。此外,前10大地产开发商(按2019年1-5月已支付土地款)用于支付土地收购的金额平均占到了其合约销售额的50%以上。

今年3月以来,一二线城市和部分三四线城市土地市场都在升温。从3月底至今,包括上海、杭州、南京、武汉、天津、西安等城市土拍竞争激烈。

中指研究院数据显示,2019年1-5月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交6111亿元,同比增长13%;规划建筑面积TOP10城市成交14585万平方米,同比增长11%。

从城市成交总价的同比和环比变化来看,部分城市5月土地成交规模加速上升,其中杭州、天津、武汉表现亮眼。尤其是武汉,土地市场趋于火热,成交总价和规划建筑面积均有明显上涨,其中规划建筑面积2018万平方米,位居首位。

2019年4月全国住宅用地成交总价前10中,武汉有4宗土地入榜,杭州和苏州各有2宗。

4月,杭州土地市场涨幅显著,单月成交379亿元,已累计成交总价850亿元;滨江集团52亿拿下的杭州上城区地块, 楼面均价达到45325元/平方米,创下了新的均价记录。

刚过去的5月,杭州土地市场延续上涨趋势,单月成交265亿元,累计成交总价1115亿元,依然高居榜首。

与此同时,房企今年以来拿地也比较积极。中国指数研究院《2019年1—5月全国房地产企业拿地金额TOP100》显示,今年前5个月拿地金额最高的房企为碧桂园、融创和新城,拿地金额分别为658亿、653亿、461亿。

其他房企如绿地、万科、世茂、旭辉等,也同样拿地不少。根据克而瑞数据,今年前5个月,碧桂园、绿地和融创新增货值超过2000亿元;万科、世茂、新城、恒大、旭辉则超过1000亿元。而在热点二线城市中,新城、蓝光、旭辉和正荣表现也很进取。

华泰金融控股(香港)有限公司预测,若土地市场持续过热,监管层或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程,为土地市场降温。

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